Descrizione

LOCAZIONI IMMOBILIARI 2026

• La guida operativa completa alla gestione dei contratti d’affitto, adempimenti RLI, locazioni brevi con CIN e disciplina fiscale. Aggiornata con tutte le novità della Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199/2025).

  Il volume “Locazioni Immobiliari” è il manuale pratico e autoritativo a 360 gradi rivolto ad agenti immobiliari, commercialisti, amministratori di condominio, avvocati e proprietari immobiliari. Dalla redazione delle clausole contrattuali fino alla scelta del regime di tassazione più conveniente, il testo offre risposte chiare per gestire con sicurezza la costituzione, la registrazione e la risoluzione delle locazioni ad uso abitativo e commerciale.

  Tipologie Contrattuali: Uso Abitativo e Commerciale

  L’opera analizza nel dettaglio le singole fattispecie contrattuali individuate dalla normativa civilistica e speciale:

  • Locazioni ad Uso Abitativo: Disciplina analitica dei contratti liberi (4+4), convenzionati o a canale concordato (3+2), transitori e transitori per studenti universitari.

  • Locazioni ad Uso Diverso: Contratti per immobili commerciali, industriali, artigianali e alberghieri (durata 6+6 o 9+9), con focus sulla determinazione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

  • Vicende Contrattuali: Gestione pratica di deposito cauzionale, aggiornamento ISTAT, rinnovo tacito, proroga, disdetta, recesso anticipato, cessione e subentro.

  Modello RLI e Registrazione Telematico degli Atti

  Una sezione operativa passo-passo è dedicata alla corretta gestione degli adempimenti fiscali presso l’Agenzia delle Entrate:

  • Compilazione Modello RLI: Istruzioni dettagliate per la prima registrazione, il pagamento dell’imposta di registro e di bollo, le proroghe, le cessioni e la rinegoziazione del canone (in aumento o in riduzione).

  • Opzione e Revoca Cedolare Secca: Guida alla scelta della tassazione sostitutiva, con analisi dei requisiti e della modulistica da presentare.

  • Contratto di Comodato d’Uso e Modello RAP: Modalità di registrazione telematica tramite il Modello RAP (Registrazione Atti Privati) e analisi della disciplina fiscale del Rent to Buy.

  Locazioni Brevi, Codice CIN e Novità della Legge di Bilancio 2026

  Il manuale dedica un’ampia ed esaustiva trattazione alla disciplina degli affitti brevi a fini turistici o residenziali temporanei:

  • Novità L. n. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026): Tutte le ultime disposizioni in materia di aliquote, presunzioni di imprenditorialità e adempimenti per i locatori.

  • Codice Identificativo Nazionale (CIN): Procedura di richiesta, obblighi di esposizione negli annunci e sanzioni per mancato adeguamento.

  • Ritenute degli Intermediari: Gli obblighi per portali telematici (Airbnb, Booking) e agenzie immobiliari in qualità di sostituti d’imposta.

  Regime Fiscale, Sanzioni e Ravvedimento Operoso

  Per evitare contenziosi o sanzioni da parte dell’Amministrazione Finanziaria, il testo propone soluzioni pratiche ed esempi di calcolo:

  • Tassazione Ordinaria IRPEF vs Cedolare Secca: Confronto numerico di convenienza tra i regimi, impatti sulle detrazioni ed esenzione dalle imposte di registro/bollo.

  • Accertamento e Sanzioni: Quadro delle violazioni per omessa o tardiva registrazione, sottofatturazione del canone o errata opzione.

  • Ravvedimento Operoso: Tabelle di calcolo e sanzioni ridotte per sanare spontaneamente gli errori nell’invio del Modello RLI e nei versamenti.

   

   

  STRUTTURA DEL LIBRO:

  • Premessa
  • Struttura del testo
  • Sezione Prima – CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
  • Aspetti generali
  • Tipologie di contratti
  • Agevolazioni per il locatore e per il conduttore
  • Contratto di locazione libero
  • Durata del contratto
  • Contenuti del contratto
  • Agevolazioni fiscali per il conduttore
  • Adempimenti connessi alla stipula del contratto
  • Contratto di locazione libero: esempio
  • Contratto di locazione convenzionato
  • La convenzione nazionale
  • La convenzione locale
  • Decreto “suppletivo” in assenza di convenzione locale
  • Definizione del canone
  • Durata del contratto
  • Contenuti del contratto
  • Agevolazioni fiscali
  • Attestazione di conformità
  • Adempimenti connessi alla stipula del contratto
  • Contratto di locazione convenzionato
  • Contratto di locazione transitorio
  • Durata del contratto
  • Contenuti del contratto
  • Agevolazioni fiscali
  • Adempimenti connessi alla stipula del contratto
  • Contratto di locazione transitorio
  • Contratto di locazione transitorio per studenti
  • Durata del contratto
  • Contenuti del contratto
  • Agevolazioni fiscali
  • Adempimenti connessi alla stipula del contratto
  • Contratto di locazione transitorio per studenti
  • Contratto di locazione ad uso turistico – abitativo
  • Definizione di “finalità turistiche”
  • Durata del contratto
  • Contenuto del contratto
  • Adempimenti connessi alla stipula del contratto
  • Contratto di locazione ad uso turistico: un esempio
  • Locazione collegata al rapporto di lavoro
  • Immobili di proprietà del datore di lavoro
  • Contratto ad uso foresteria
  • Tavola di raffronto
  • Sezione Seconda – CONTRATTI AD USO DIVERSO
  • Premessa
  • Ambito applicativo
  • Locazioni per attività industriali, commerciali e artigianali
  • Durata del contratto
  • Definizione del canone
  • Contenuto del contratto
  • Adempimenti connessi alla stipula del contratto
  • Contratto di locazione commerciale: esempio
  • Locazioni di immobili adibiti ad attività alberghiere e teatrali
  • Durata del contratto
  • Definizione del canone
  • Contenuto del contratto
  • Adempimenti connessi alla stipula del contratto
  • Contratto di locazione alberghiera: esempio
  • Locazioni di immobili adibiti ad attività di lavoro autonomo
  • Durata del contratto
  • Definizione del canone
  • Contenuto del contratto
  • Adempimenti connessi alla stipula del contratto
  • Contratto di locazione per attività professionale: esempio
  • Locazioni di immobili adibiti ad attività di interesse turistico
  • Durata del contratto
  • Determinazione del canone
  • Contenuto del contratto
  • Adempimenti connessi alla stipula del contratto
  • Contratto di locazione per attività di interesse turistico: esempio
  • Locazioni transitorie e stagionali
  • Locazioni transitorie
  • Locazioni stagionali
  • Affittacamere
  • Affittacamere: adempimenti connessi
  • Locazione box auto
  • Durata del contratto
  • Definizione del canone
  • Registrazione del contratto
  • Certificazione energetica
  • Inapplicabilità cedolare secca
  • Contratto di locazione box auto: esempio
  • Affitto d’azienda e locazione di immobile
  • Affitto d’azienda
  • Locazione di immobile
  • Locazione di immobile e affitto di azienda: il parere della Cassazione
  • Immobili adibiti ad attività alberghiere
  • L’imposizione indiretta sul canone d’affitto d’azienda
  • Sezione Terza – EVENTI ED ADEMPIMENTI CONNESSI
  • Comunicazione di cessione fabbricato (inizio locazione)
  • Locazione di immobili con contratto soggetto a registrazione in termine fisso
  • Concessione di immobili con contratto non soggetto a registrazione in termine fisso
  • Locazione di immobili a soggetti stranieri o apolidi (“comunicazione di ospitalità”)
  • Comunicazione per locazioni brevi (art. 109, TULPS)
  • Attestato di prestazione energetica e contratti di locazione
  • Nozioni generali
  • Sanzioni
  • Decreti 26 giugno 2015
  • APE e imposte di registro e bollo
  • Tabella riassuntiva
  • Modalità e termini di registrazione dei contratti di locazione
  • Termini di presentazione
  • Anagrafe condominiale
  • Presentazione telematica
  • Presentazione in ufficio (cartacea)
  • Omessa e tardiva registrazione del contratto
  • Contratti di durata non superiore a 30 giorni
  • Compilazione del Modello RLI
  • Composizione del Modello RLI
  • Quadro A – Dati generali
  • Quadro B – Soggetti
  • Quadro C – Dati degli immobili
  • Quadro D – Regime di tassazione
  • Quadro E – Locazione con canoni differenti per una o più annualità
  • Esempi di registrazione del contratto
  • Versamento delle imposte di registro e di bollo
  • Versamento tramite addebito su conto corrente
  • Versamento tramite Modello F24 elementi identificativi
  • Garanzie nel contratto: deposito cauzionale e fidejussione
  • Differenza tra deposito cauzionale e caparra confirmatoria
  • Entità del deposito cauzionale
  • Restituzione del deposito cauzionale
  • Deposito cauzionale e imposta di registro
  • Ricevuta versamento di deposito cauzionale: un esempio
  • Richiesta interessi sul deposito cauzionale: un esempio
  • Verbale di consegna
  • Verbale di consegna: un esempio
  • Corresponsione del canone
  • Ammontare del canone
  • Periodicità di pagamento
  • Modalità di corresponsione
  • Aggiornamento del canone
  • Locazioni ad uso abitativo
  • Locazioni ad uso diverso da quello abitativo
  • Rinegoziazione del canone
  • Rinegoziazione canone e compilazione del Modello RLI
  • Rinegoziazione del canone: casi particolari
  • Morosità
  • Locazioni ad uso abitativo
  • Locazioni ad uso diverso da quello abitativo
  • Indennità per perdita dell’avviamento
  • Ammontare dell’indennità
  • Casi di esclusione
  • Indennità di avviamento e rilascio dell’immobile
  • Tassazione dell’indennità per perdita dell’avviamento
  • Indennità suppletiva
  • Sublocazione
  • Richiesta indennità per perdita avviamento: esempio
  • Oneri accessori
  • Contratti agevolati e transitori
  • Altri contratti di locazione
  • Modalità di pagamento degli oneri accessori
  • Proroga del contratto
  • Proroga automatica dei contratti di locazione
  • Casi in cui non è prevista la proroga automatica
  • Adempimenti connessi alla proroga del contratto
  • Esempio di compilazione del Modello RLI
  • Disdetta alla scadenza del contratto e recesso anticipato
  • Disdetta alla prima scadenza del contratto
  • Disdetta alla scadenza naturale del contratto
  • Recesso anticipato del conduttore e risoluzione consensuale
  • Sublocazione di immobili
  • Principi generali
  • Sublocazione di immobili locati ad uso abitativo
  • Sublocazione di immobili locati ad uso non abitativo
  • Cessione/successione nel contratto di locazione
  • Successione “mortis causa”
  • Successione per morte del conduttore
  • Successione per morte del locatore
  • Separazione o scioglimento del matrimonio/unione civile
  • Vendita dell’immobile locato
  • Adempimenti connessi
  • Cessione del contratto di locazione
  • Cessione del contratto relativo a immobili ad uso abitativo
  • Cessione del contratto relativo a immobili ad uso diverso da quello abitativo
  • Adempimenti connessi
  • Prelazione e riscatto in caso di vendita dell’immobile
  • Diritto di prelazione in caso di vendita
  • Diritto di riscatto
  • Diritto di prelazione in caso di nuova locazione
  • Verbale di riconsegna
  • Verbale di riconsegna: esempio
  • Contratto di locazione con cittadini stranieri
  • Documenti richiesti per il soggiorno in Italia
  • Sanzioni
  • Obbligo di comunicazione di ospitalità
  • Registrazione del contratto in assenza del codice fiscale del locatario
  • La mediazione per la risoluzione delle controversie
  • Nozioni generali
  • Agevolazioni fiscali
  • Sezione Quarta – ASPETTI FISCALI IN ASSENZA DI “CEDOLARE SECCA”
  • Premessa
  • Locatori persone fisiche: aspetti fiscali
  • Immobili locati in regime di libero mercato
  • Immobili locati a canone convenzionale
  • Immobili locati ad equo canone (stipula fino al 31 dicembre 1998)
  • Pertinenze in locazione
  • Immobili di interesse storico artistico
  • Unità immobiliare per cui non sono stati percepiti canoni
  • Locazione dell’abitazione principale (parziale o temporanea)
  • Cedolare secca
  • Locazioni immobiliari delle imprese: aspetti contabili e fiscali
  • Impresa locatrice
  • Impresa conduttrice
  • Deposito cauzionale
  • Locazioni delle imprese: disciplina IVA e registro
  • Locazione di fabbricati di tipo abitativo
  • Locazione di fabbricati di tipo strumentale
  • Modalità di opzione per l’imponibilità IVA
  • Registrazione dei contratti di locazione
  • Affitto d’azienda
  • Locazioni immobiliari dei professionisti: aspetti fiscali
  • Trattamento ai fini IVA e imposta di registro
  • Trattamento ai fini IRPEF
  • Determinazione dell’imposta di registro
  • Nuovo contratto di locazione
  • Risoluzione anticipata del contratto
  • Proroga del contratto di locazione
  • Cessione del contratto di locazione
  • Integrazioni e modifiche di un precedente contratto
  • Imposta di registro in presenza di soggetto passivo iva
  • Imposta di registro in caso di rinuncia alla disdetta
  • Imposta di registro in caso di affitto d’azienda
  • Sanzioni e ravvedimento
  • Sezione Quinta – LA CEDOLARE SECCA: ASPETTI FISCALI E ADEMPIMENTI CONNESSI
  • Premessa
  • Ambito applicativo
  • Soggetti interessati
  • Soggetti esclusi
  • Immobili oggetto dell’opzione
  • Tipologie di contratto interessate dal regime della cedolare secca
  • Tassazione ordinaria o sostitutiva
  • Tassazione ordinaria dei canoni di locazione
  • Tassazione sostitutiva dei canoni di locazione
  • Altre imposte sostituite
  • Tassazione ordinaria o sostitutiva: analisi di convenienza
  • L’opzione per la cedolare secca
  • Comunicazione preventiva al conduttore
  • Esercizio dell’opzione
  • Casi particolari
  • Esercizio tardivo dell’opzione e mancata comunicazione della proroga o risoluzione
  • Esercizio tardivo dell’opzione: remissione in bonis
  • Mancata comunicazione della proroga/risoluzione del contratto in cedolare
  • Termini e modalità di versamento
  • Termini di versamento
  • Modalità di versamento
  • Calcolo degli acconti
  • Riflessi della cedolare secca su detrazioni, deduzioni e altri benefici
  • Effetti sulle detrazioni per carichi di famiglia e per spese di produzione
  • effetti sullo “status” di familiare a carico
  • effetti sulle detrazioni e deduzioni per oneri
  • effetti sulle misure di riduzione della pressione fiscale
  • Locazioni commerciali (solo contratti stipulati nel 2019)
  • Soggetti interessati
  • Immobili oggetto dell’opzione
  • Opzione per la cedolare secca
  • Effetti della tassazione sostitutiva
  • Termini di versamento
  • Condizione antielusiva
  • Sezione Sesta – IL REGIME DELLE LOCAZIONI BREVI
  • Premessa
  • Ambito applicativo
  • Ambito soggettivo
  • Ambito oggettivo
  • Contratti interessati
  • Disciplina fiscale
  • Base imponibile
  • Aliquote della cedolare secca nelle locazioni brevi
  • Locazioni brevi e principio di cassa/competenza
  • Adempimenti a carico dei locatori
  • Registrazione del contratto
  • Esercizio dell’opzione per la cedolare secca
  • Assolvimento dell’imposta di soggiorno
  • Ulteriori adempimenti
  • Adempimenti a carico degli intermediari
  • Inquadramento degli “intermediari”
  • Comunicazione dei dati del contratto
  • Applicazione della ritenuta e rilascio della CU
  • Adempimento degli obblighi a carico degli intermediari non residenti
  • Ulteriori adempimenti comuni a intermediari e locatori
  • Sanzioni
  • Omessa, incompleta o infedele Comunicazione dei dati del contratto da parte degli intermediari
  • Mancata applicazione della ritenuta da parte degli intermediari
  • Violazioni relative all’imposta di soggiorno
  • Violazioni degli obblighi relativi al CIN
  • Sezione Settima – AGEVOLAZIONI FISCALI E ULTERIORI VANTAGGI PER IL CONDUTTORE
  • Detrazioni per canoni di locazione
  • Aspetti generali
  • Contratto di locazione per abitazione principale (Legge n. 431/1998)
  • Contratto di locazione a canone convenzionale
  • Contratto stipulato da lavoratori dipendenti trasferiti
  • Contratto stipulato dai giovani (20-31 anni)
  • Detrazione per canoni di locazione studenti universitari
  • Schema riassuntivo detrazioni per canoni di locazione
  • Cedolare secca: agevolazioni per il conduttore
  • Imposta di registro e di bollo
  • Sospensione dell’aggiornamento del canone di locazione
  • Contributi integrativi all’affitto
  • Sezione Ottava – ACCERTAMENTO, SANZIONI E RAVVEDIMENTO
  • Accertamento ai fini delle imposte dirette
  • Reddito da locazione ed azioni di accertamento (art. 41-ter, D.P.R. n. 600/1973)
  • Omessa registrazione del contratto di locazione
  • Nullità del contratto di locazione non registrato
  • Accertamento ai fini dell’imposta di registro
  • Classificazione dell’imposta di registro
  • Valutazione automatica: valori non rettificabili
  • Ambito oggettivo: terreni e fabbricati
  • Soggetti interessati
  • Determinazione del valore dell’immobile
  • Determinazione del canone “minimo”
  • Liquidazione da parte dell’ufficio
  • Locazioni escluse
  • Sanzioni e ravvedimento
  • Fattispecie sanzionabili nella prima annualità
  • Omessa registrazione del contratto di locazione
  • Tardiva registrazione del contratto di locazione
  • Tardiva registrazione del contratto e opzione per la cedolare secca
  • Insufficiente dichiarazione di valore (prima annualità)
  • Fattispecie sanzionabili nelle annualità successive alla prima
  • Ravvedimento
  • Erronea indicazione di dati nel Mod. F24 ELIDE
  • Istanza per la correzione del codice tributo (fac simile)
  • Istanza per la correzione dell’anno di riferimento (fac simile)
  • Istanza per correzione della ripartizione di un versamento tra più tributi (fac simile)
  • Occultamento totale o parziale del canone
  • Imposta di registro
  • Imposte sui redditi
  • Tardiva od omessa trasmissione telematica degli atti degli incaricati
  • Ravvedimento
  • Sezione Nona – ALTRI ASPETTI DI INTERESSE
  • Contratto di comodato e compilazione Modello RAP
  • Durata del contratto di comodato
  • Contenuti del contratto
  • Obbligo di registrazione del contratto di comodato
  • Aspetti fiscali
  • Contratto di comodato: un esempio
  • Modello RAP
  • Contratti di godimento di immobili in funzione della successiva alienazione (rent to buy)
  • Nozioni generali
  • Disciplina civilistica
  • Disciplina fiscale